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2018年二三季度合肥政务区二手房成交分析和购房

发布时间:2019-02-09 14:13编辑:环亚娱乐ag88手机版浏览(197)

      近两个月合肥楼市转冷,二手房成交量急剧下降,即使是炽手可热的政务区,也出现了有价无市的行情。主要表现为业主预期普遍较高,而买家的观望情绪越来越浓,导致市场难以成交。

      我统计了合肥链家2018年二三季度所有二手房成交数据,共计3376个样本。去年全年合肥二手房成交均价为16389元/平米,今年上半年为16412元/平米,上涨23元/平米,涨幅0.14%,基本持平。

      本篇统计的房价数据为二三季度均值,由于很多小区房价一直在不断上涨,这个数值可能要略低于目前的实际价格。再加上大部分小区成交量较少,样本数量有限,可能会导致个别均价失真,我会做一定的修正。

      1、天鹅湖南板块。主要是翡翠路东,匡河以北,潜山路以西,祁门路以南区域。

      2、翡翠路西板块。主要是翡翠路以西,天鹅湖路以南,匡河以内,以及恒大华府、保利香槟国际、文一名门首府三个小区。

      与这次对比的数据是去年全年的分析,具体可参考我微信公众号“小易论楼市”文章《2017年合肥政务区二手房成交分析及购房建议》),本篇主要关注2018年上半年的成交情况。政务区去年全年共成交206套,今年二三季度成交267套,半年比去年全年还多。

      政务区二三季度成交均价为21351元/平米,比去年全年(20866元/平米)上涨了485元/平米,涨幅2.27%,高于全市平均值。其实从绝大部分小区来看,这个数值应该更大一些,因为今年增加了很多低价房源的成交,拉低了整体价格。

      成交周期从89天增加到98.4天,延长了9.4天;议价空间从2.91%降低到2.27%,减少了0.64个百分点。政务区基本上已是一个二手房市场,将来供小于求的现状会越来越突出,这可能导致议价空间不会太高。

      关于滨湖的分析请参看文章《2018年二三季度合肥滨湖区房价分析和购房建议》。关于之前分析过的其它区文章,请关注我的微信公众号“小易论楼市”,后台回复“滨湖”、“蜀山”、“庐阳”等区域关键词即可查看。

      天鹅湖南板块共成交54套,成交均价从去年的22636元/平米降至23388元/平米,涨幅3.32%,议价空间从3.47%降低至2.35%,成交周期从95.7天减少至60.6天,远低于平均水平。

      我们看到只有浅水湾的成交均价在2w以下,拉低了板块均价,较少的成交量导致板块误差较大。其实我们看到,对于大部分小区来讲,涨幅都在3%-5%以上,这个数值是远远超过政务区均值的。

      受奥体小学利好影响,板块内小区大都涨势喜人,且卖家非常强势,议价空间都比较低,柏悦公馆是一个非常典型的代表。与学校毗邻的信达水岸茗都和宋都西湖花苑,无论从成交,还是均价上,都有显著提升。

      浅水湾户型普遍偏大,大都在100平米以上,而且小区物业品质不高,这导致价格始终要低于周围小区。再一个,50中新校分校建成之后,我估计可能会以怀宁路为界,届时浅水湾初中学区改变再所难免,这多少会受到一些预期的影响,包括栢悦公馆。

      尽管凯旋门没有被划到奥体小学,但似乎并没有受到影响,尤其是公寓。在我看来,以凯旋门这样的绝版位置,各种配套齐全,租售比非常高,即使没有学区因素,也有较高的投资价值。当然,如果真划到奥体小学,房价还会再上一个台阶。

      我注意到,距离50中新校最近的小区,比如岸上玫瑰,蓝蝶苑,书香苑和三盛颐景园,成交量非常少。这些小区,一是业主惜售,大都挂价很高,二是市场还不能完全接受,实际成交价格达不到业主预期。

      翡翠路西板块共成交130套,成交均价从20264元/平米涨至21200元/平米,涨幅4.62%。成交周期从80.1天减少至64.7天,减少15.4天;议价空间从2.53%回落至1.79%,减少0.74个百分点,低于平均值。

      从板块整体来看,几乎所有小区均价都有所上涨,涨幅大都超过3%,比较平均,没有天鹅湖南部分小区涨幅大,但超过政务区均值。

      我们可以看到保利香槟国际,无论从成交量,还是成交均价上,在板块内都是比较高的,除此之外,涨幅也非常大。与去年相比,该小区已经上涨超过14%,将近3000元一个平方,令人吃惊,即使跟上半年相比,也有近10%的涨幅。

      与保利相邻的文一名门首府和恒大华府,成交量也比较可观,但两个小区成交均价没有前者高,一个是品牌问题,一个是房龄和户型问题。据我小密圈成员透露,在文一名门首府附近,正在建一所学校,不知道对匡河外三小区会产生什么样的影响。

      公寓价格赶上或者超过住宅,说明学区价值正在慢慢凸显。以太阳发能海岸和御龙湾为例,从之前观察来看,本小区公寓一直低于住宅价格,目前甚至有超越之势,imore公寓成交均价比之前也有很大的涨幅,这正说明50中新校的学区价值在稳步提升。

      目前翡翠路西板块的升值潜力,除了地处政务区的优势外,还有学区升值因素。根据我对50中新校潜在生源的测算,即使扣除新建分校对本校的分流,也无法满足学区内的旺盛需求,届时势必会有取舍,而匡河外小区被分流的可能性极大。一旦将来学区有所变动,保利香槟国际是否还能保持目前的涨势,不得而知。

      天鹅湖北板块共成交21套,成交均价从22428元/平米涨至22968元/平米,涨幅2.41%,因样本较少,误差可能较大。成交周期从100天增加至128.2天,延长28.2天;议价空间从3.1%降低至2.8%,减少0.3个百分点。

      天鹅湖北板块可讨论的话题不多,对板块影响最大的潜在因素还是学区,小学学区是西园新村小学(汇林校区),这被认为是目前政务区最好的小学之一,但随着西园新村小学南区的规划和建立,这种情况可能会出现微妙变化。

      天鹅湖畔成交的5套房源,都是小区最差的户型,远低于小区均价,该小区实际成交价格应远不止2.5w,从目前的观察来看,房型更好的大都在3w+。至于该小区的具体优势,请参考我以前的文章,这里不再赘述(关注微信公众号“小易论楼市”,回复关键词“政务”即可)。

      水墨兰庭公寓和汇林阁房价涨幅超过了10%,再一次说明板块学区因素的增值,已经超出了地段本身的潜力。在楼市逐渐下行的今天,学区依旧是房产保值升值的最大保证。

      潜山路东板块共成交62套,成交均价从18300元/平米涨至19519元/平米,涨幅6.66%,去年回迁小区成交较多,误差可能较大,涨幅应该没这么高。成交周期从92.7天增加至191.7天,延长99天;议价空间从2.72%减少至2.63%,降低0.09个百分点。

      板块成交周期远高于政务区平均值,没有学区优势,大部分小区还存在房龄的劣势,再加上业主的高预期,成交周期过长也不难理解。

      我注意到,嘉和苑小区与绿怡居小区同为回迁小区,目前初中学区都是50中南校,小学基本相差不大,但涨幅却相差不少。我们同时还可以看到,琥珀五环城是板块内涨幅最大的小区,为什么?

      一切还是因为五环城北部即将建立50中新校分校,预计这所学校也能迈入一流学区之列,至少大概率比目前50中南校学区好得多,这么高的学区预期,提高了距离这所学校最近的两个小区的价值。

      板块内也是政务区仅剩的三个在售小区,分别是融创合肥壹号院、天鹅湖MOMA和融创信达政务壹号。壹号院已超出绝大多数人的可视范围,而且也不在我讲的投资之列。融创信达政务壹号位置较差,均价偏高,产品定位尴尬,也不适合投资。

      小密圈很多人问起天鹅湖MOMA,据我所知小户型已基本卖完,只剩下大户型,装修房,均价2.56w。尽管价格尚在合理区间,但小区品牌力不足,户型太大,总价过高,再加上学区50中南校比较差,除了地段,稀缺性还不足以支撑其流动性和升值潜力,将来接盘的人应该会很少。

      我在之前的文章中指出,合肥政务区和滨湖区都是优质板块,优质板块总是领涨难跌、价格坚挺或者涨幅较大,从这两区前三季度房价涨幅来看,应该来讲,不差上下(微信公众号“小易论楼市”《合肥的优质房产和劣质房产》)。

      随着区域内空地逐渐被填满,政务区正在变为一个二手房市场,尽管发展空间越来越小,但在我看来,依然具有成长性。这种成长性首先表现为稀缺资源的集聚,比如地标建筑和商业中心,越来越多企业入驻政务区的高端写字楼,这带来了大量住房需求,商业中心也在快速成长和成熟,刺激了消费。

      其实最核心的还是学区。政务区初期房价并没有到今天这样的相对高度,与全市其他区域差距也不十分明显,之所以发展到今天,在我看来,主要是学区发生了质变。50中新区从建成初期的2或3档学区,8年中发展成为一所1档学区,生源数量几乎翻了4倍,成长速度惊人(微信公众号“小易论楼市”《合肥的线年合肥初中学区最新排名》)。

      在我看来,这种学区的成长,并未完全结束。首先是奥体小学,未建先火,祁门路小学也被寄予厚望,西园小学南区分校还在未雨绸缪之中,50中新校分校将不日建成。更重要的是,政务区生源呈爆炸式增长,这种潜在的吸引力,可能对周边生源持续产生虹吸效应,造成“强者恒强、弱者恒弱”的局面。

      政务区目前二手房挂价我认为略有虚高,这种虚高表现为房主预期跟实际成交价格相差很大。尽管我认为这不太合理,但缺乏新房有效竞争的二手房市场,对于有需求的买家也稍无可奈何,我估计过了明年,至少有一大半的预期可能会被消化掉。所以有学区房需求的买家,应积极寻找笋盘,尽量在年前搞定。

      再来谈谈昨天的土拍,其实对于结果,我觉得依然在可理解范围之内。我之前讲过,开发商最喜欢抢的地块是西南区域,最不愿吃的地块具备几个特点:一个是东北区域,一个是有附加条件的地块,一个是县城。

      东北区域是以马鞍山路和长江路为界,主要是庐阳区二环以北,和包河区马鞍山路以东,加上整个瑶海新站区,这些区域是弱势板块+天量库存。附加条件的地块主要是代建公共设施或者租赁住房等,主要缺点是成本不可控,风险较大。县城是4县1市,肥西可能略好一些,距离合肥市中心越远越没人要。

      滨湖地块已经流拍两次,代建因素导致成本不可控,揉进死苍蝇的蛋糕,虽说整体不影响食用,但吃起来总觉得恶心,更何况还不便宜。瑶海新站区,库存太大,地铁沿线才稍微有点吸引力。市区尚且流拍,巢湖、庐江和肥东流拍就更不稀奇了。

      重点说说肥西地块,124.6亩地,其中8.5亩为幼儿园,基本可忽略不计,加上代建成本,楼面价粗略估计为9000元/平米左右,在我看来,仍在预期之内。

      合肥西南,尤其是肥西柏堰科技园和高新区,近几年众多高科技产业发展迅猛,直接带来了可观的住房需求。但目前区域内在售小区,屈指可数,刚需住宅,更是一房难求,高新西今年以来房价涨幅几乎是全市最高,完全是供需严重失衡引起的。

      肥西地块在柏堰科技园和高新区接壤处,靠近柏堰湖,地处两条规划中的地铁交叉口,外部资源有一定优势。我们看到距离地块较近的文一名门御府,小三房成交价格已经达到1.5w左右,中海还有品牌优势,至少有6000-7000的可操作空间,做成刚需房的话,去化应该没有问题。

      这两天菏泽“限购放松”的新闻占据了各大头条,与此同时,部分城市也出现松动苗头。房地产最终调控目的,并不是要降低房价,而是努力使房价保持在一个合理水平,房价大涨不健康,大跌更是危险。

      前两天的中央经济工作会议,没有提及房地产,再结合部分城市出现限购政策松动,表明房地产可能已经由防止房价上涨,转到防止房价大跌上来了,所以这应该是一个即将见底的信号。

      从周期上来看,合肥楼市明年可能会达到谷底,但这种谷底并不只是大环境的寒冷,还意味着机会。对于实力雄厚的开发商来讲,有了更多抄底的可能;对于刚需来说,买房应该不再困难,还会有更多选择空间。

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